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  11月16日,诚信在线公布10月70城房价数据。

  从数据来看,10月,70个大中城市中,房价下降城市个数增加,各线城市房价环比下降。其中,一线城市二手房价整体环比由涨转跌,新房价格连续2个月环比下跌。

  业内人士认为,量在价先,受整体销售数据下滑影响,10月房价总体下行的趋势还在延续,房价的变化趋势也显示出目前市场已处于阶段性底部,后续随着政策不断加码,尤其是“金融16条”等大力度政策落地,市场的复苏也正在酝酿之中。

  房价下降城市个数增加

  诚信在线的数据显示,10月份,70个大中城市中,新房和二手房价格环比下降城市分别有58个和62个,比上月分别增加4个和1个。

  “10月份新房价格下跌城市有58个,是今年下跌城市数量最多的一次,也说明市场的压力较大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

  从环比数据来看,各线城市房价均有下降。其中,一线城市新房价格环比下降0.1%,降幅与上月相同;二手房价格环比由上月持平转为下降0.3%。二线城市新房和二手房价格环比分别下降0.3%和0.5%,降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。三线城市新房和二手房价格环比分别下降0.4%和0.5%,降幅均与上月相同。

  贝壳研究院市场分析师刘丽杰指出,10月房价下跌城市范围扩大,新房二手房整体环比跌幅均扩大,一线城市二手房价格整体环比由涨转跌,其中上海二手房价格自去年年底以来首次环比下跌,广州、深圳持续下跌。结合量等相关指标看,统计局公布的最新数据显示10月全国新房销售市场下行,贝壳研究院监测的二手房景气指数仍回落,市场预期低迷。预期和量是价格的先行指标,先行指标改善之前价格走势持续承压。

  “10月份房价数据特别值得注意的是,一线城市二手房价格连续2个月环比持平后开始首次下调,新房价格连续2个月环比下跌,整体看,在政策已经全面宽松的情况下,市场还在寻底过程中。”中原地产首席分析师张大伟说。

  具体城市来看,10月,新房价格环比上涨的10个城市分别是:南充 (1%)、合肥(0.6%)、北京和宁波(0.4 %)、上海、杭州和成都(0.3%)、长沙(0.2%)、济南和安庆(0.1%)。二手房价格环比上涨的城市仅有5个,分别是成都(0.4 %)、南充 (0.3%)、烟台(0.2%)、北京和徐州(0.1%)。

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  “10月份二手房价格上涨的城市数量是今年最少的,从这个指标看,市场压力较大。”严跃进说。

  从同比数据来看,10月份,70个大中城市中,新房和二手房价格同比下降城市分别有51个和64个,比上月均增加1个。

  其中,一线城市房价同比上涨,二三线城市同比降幅略扩。一线城市新房价格同比上涨2.6%,涨幅比上月回落0.1个百分点;二手房价格同比上涨1.3%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。二线城市新房和二手房价格同比分别下降1.3%和3.2%,降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。三线城市新房和二手房价格同比分别下降3.9%和4.7%,降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。

  市场复苏正在酝酿中

  对于10月房价下行压力较大的原因,58安居客房产研究院分院院长张波认为,9月底的政策在市场释放的效力还不太明显,尤其是房贷利率层面对市场的拉动边际效应在递减,阶段性放宽首套房商贷利率下限对提升市场热度的作用并不能立竿见影,置换个税退还的政策已经带动二手房挂牌量明显提升,这一点在一二线城市环比价格变化也同步有所反映。由于首套购房需求入市还相对犹豫,导致市场成交量不能同步提升,部分城市二手房市场呈现供大于求,对房价也会形成一定下压。

  张波认为,量在价先,受整体销售数据下滑影响,10月房价总体下行的趋势还在延续,市场的降温已达历史性低点,房价的变化趋势也显示出目前市场已处于阶段性底部,后续随着政策不断加码,尤其是“金融16条”等大力度政策落地,市场的复苏也正在酝酿之中。

  9月底,人民银行、银保监会和财政部在两天内接连出台放松房贷利率下限、下调公积金贷款利率、减免置换购房个税等组合拳政策,释放了积极信号。随后,各地购房支持政策加速落地,包括放松限贷,实行认贷不认房;放松公积金贷款,上调最高贷款额度;实行购房补贴;减免交易税费等。据中原地产研究院统计,10月单月,全国各地出台稳楼市政策超过90次。

  11月以来,房地产支持政策力度明显加大。11月8日,交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”),支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资,后续可视情况进一步扩容。11月11日,央行、银保监会发布“金融16条”,支持房地产市场平稳健康发展,内容涉及稳定房地产融资、做好“保交楼”金融服务、保障住房金融消费者合法权益、做好受困房地产企业风险处置、阶段性调整部分金融管理政策、支持住房租赁金融等六个方面。11月14日,银保监会、住建部、央行联合发文,支持优质房企可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。

  张波认为,“金融16条”对后市的影响会非常直接,加之“第二支箭”同步发力,在房地产开发贷款、信托贷款以及债券融资多种融资渠道的助力下,房企后续的项目交付和资金压力将得到有效缓解,这都将有利于市场整体回暖,虽然从今年最后两个月来看,房价依然很难摆脱底部徘徊,但政策春风已至,寒冬终将过去。

  刘丽杰则认为,未来价格走势的改善有待各项支持政策的落地。供给端的融资支持、预售资金盘活等多方面政策,有助于改善市场预期,防止下行风险进一步蔓延;短期内交易量的筑底仍有待需求端支持政策的进一步落地和细化。在“金融16条”的支持政策下,地方政府在需求端调控政策有了更多的优化空间,地方政府加快因城施策,降低购房门槛和购房成本,特别是加大对改善换房需求的支持,才能有效激活刚需和改善性需求的入市,带动成交量增长。预期和量的切实改善才能减缓房价的下行压力。

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